미등기 아파트 매매 주의사항 총정리 – 사기 피하려면 꼭 확인해야 할 7가지

⚠️ 미등기 아파트 매매 주의사항 총정리 – 사기 피하려면 꼭 확인해야 할 7가지

 

"아직 등기 안 났다는데, 계약해도 괜찮을까요?"

신축 아파트를 분양받거나 분양권을 매입하다 보면, 종종 **‘등기 전 상태의 집’**을 거래하게 되는 경우가 있습니다.
이런 매물을 보통 **‘미등기 아파트’**라고 부르는데요, 겉으로는 멀쩡해 보여도 법적으로 위험 요소가 숨어있는 경우가 많습니다.

이번 글에서는 미등기 아파트 매매 시 반드시 알아야 할 주의사항과 실전 점검 포인트를 2025년 기준으로 정리해드립니다.

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🏗️ 미등기 아파트란?

등기부등본상 ‘소유자 명의 등록’이 아직 되지 않은 아파트를 의미합니다.

구분	의미
등기 완료 아파트	소유권 이전 등기가 완료된 상태
미등기 아파트	아직 소유권 이전 등기가 안 된 상태 (건설사 명의, 분양계약자 명의 등)

 

📌 즉, 실거래는 가능하지만 소유권 보장이 아직 명확하지 않은 상태입니다.

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❗ 미등기 상태에서 발생하는 위험

1. 실소유자 확인 어려움
   • 계약 상대방이 진짜 분양권자인지, 위임자인지 확인 필요
2. 근저당·담보 설정 가능성
   • 건설사나 1차 계약자가 대출을 설정했을 수 있음
3. 소유권 이전 지연 가능성
   • 등기 절차 지연 시 입주 후에도 법적 분쟁 가능
4. 중도금 대출 승계 제한
   • 은행이 등기 미완료 상태에선 대출 거부하거나 이자율 불리하게 적용
5. 취득세 및 양도소득세 이중 부담 가능성
   • 명의 이전 시기 착오로 세금 분쟁 발생

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✅ 반드시 확인해야 할 체크리스트

항목	확인 방법
1️⃣ 분양계약서	실제 계약자가 누구인지 확인 (위임장 포함 여부)
2️⃣ 등기부등본	‘미등기’라도 말소 기준 권리, 선순위 설정 확인
3️⃣ 건설사 확인	건설사 또는 시행사에 분양자 정보 확인 요청
4️⃣ 계약금·중도금 납입 내역	원계약자의 입금 내역 서류 확보 필수
5️⃣ 전매 가능 여부	분양권 전매제한 여부 확인 (지자체 조례 따라 다름)
6️⃣ 실입주 가능 여부	입주 승인 여부 및 하자보수 조건 파악
7️⃣ 부동산 중개업자 자격	공인중개사 여부 확인 + 계약 시 특약사항 포함

 

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📄 특약서에 반드시 넣어야 할 문구

• "분양계약자와 동일인임을 확인하며, 위임 계약 시 법적 책임을 진다"
• "등기 이전 시 발생하는 모든 권리·의무는 매수자에게 이전됨"
• "취득세 등 세금 부담의 귀속 주체는 계약일 기준 정한다"

👉 특약서 없이 매매 계약을 진행하면, 나중에 법적 분쟁 시 불리한 입장에 처할 수 있습니다.

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📊 실전 사례 – 등기 지연으로 인한 손해 사례

📍 경기 김포시 A단지

• 분양권 거래 → 입주 후 3개월째 등기 지연
• 매수자는 이사 완료했지만, 대출 실행 불가
• 취득세 납부 지연 → 가산세 발생
• 분양자 명의자가 잠적 → 소송 진행 중

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🧠 이런 경우에는 매수 지양 필요

상황	리스크 수준
위임장 미제출 + 대리 계약	❌ 매우 위험
전매제한 지역에서 매도 시도	❌ 불법 가능성
중도금 대출 미납 이력 존재	⚠️ 조건부 위험
하자보수 완료 안 된 상태	⚠️ 실입주 불편

 

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✍️ 마무리 – 미등기 상태는 '소유권 이전 전, 법적 리스크 구간'입니다

미등기 아파트 매매 자체는 불법이 아니지만, 매수자의 보호 장치가 매우 약합니다.
문서 하나, 서류 하나 미비하면 수천만 원에서 수억 원의 손해로 이어질 수 있죠.

📌 확인해야 할 건 무조건 서류로 받고, 특약으로 명확히 하세요.
소유권 이전 등기 전까지는, 계약이 끝난 게 아니라 ‘진행 중’일 뿐입니다.