2025~2026년 서울 아파트 입주예정 물량과 투자전망

2025~2026년 서울 아파트 입주예정 물량과 투자전망 🏘️

 

안녕하세요! 😊 2025년과 2026년 서울 시내에서 새로 입주하는 아파트 물량을 지역별(강남·강북·수도권 인접)로 정리해볼게요. 주요 단지 이름과 공급 세대수를 중심으로 리스트로 보여드리고, 분양가와 전세가 전망까지 쉽게 풀어서 설명하겠습니다. 투자자 관점에서 꼭 챙겨야 할 포인트들이 많으니 끝까지 참고해 주세요!

전체 공급물량 개요

먼저 서울시 발표를 보면 2025년 서울 입주 예정 아파트 물량은 약 4.7만 가구, 2026년은 약 2.4만 가구로, 2년 합계로 7.1만 가구 정도가 새 집주인을 맞을 것으로 전망됩니다. 특히 2025년 물량이 2024년에 비해 늘어나는 반면, 2026년은 절반 가까이 감소한다는 점이 특징이에요. 작년(2024년) 4.6만 가구와 비교하면 2025년은 소폭 늘고, 2026년은 크게 줄어드는 셈입니다.

서울시 관계자들도 “2025년2026년 입주물량 7.1만 가구는 최근 2년치(202324년)보다 많은 수치”라고 발표했는데요​, 이 때문에 단기간 공급 부족 우려는 한풀 꺾일 전망이에요. 다만 소문처럼 입주가 ‘반토막’ 난 것은 서울시 기준으로는 아니고, 특정 통계 기준에 따른 착시이니 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 오히려 입주 물량이 많아지면서 새 아파트 공급이 늘어나 공급 과잉 우려도 나오지만, 절반 이상이 재건축·재개발 등 양질의 정비사업 물량이어서 수요층도 탄탄하다는 점이 특징입니다​.

▶ 단기 수급 요약 📊

• 2025년: 서울 47,000가구(정비사업 32,000, 비정비사업 15,000) 이 중 강남3구(강남·서초·송파)와 강동구 등 동남권에 약 14,000가구(전체의 30%) 집중.
• 2026년: 서울 24,000가구(정비사업 13,000, 비정비사업 11,000)  2025년 대비 공급이 크게 줄며, 2026년 물량은 2025년의 절반 정도 수준이 예상됩니다.

이제 지역별로 나누어 구체적인 주요 입주 단지와 세대 수를 살펴볼게요.

강남권 주요 단지 🏢

서울의 대표 부촌인 강남권(강남·서초·송파구 등)에서는 2025년에 특히 대단지 입주가 쏟아집니다. 2025년 강남권(동남권 포함) 공급은 약 1.4만 가구로, 전체 4.7만 중 30% 정도입니다​. 재건축·재개발을 통해 지어지는 대형 아파트들이 많아 투자자들의 관심이 큽니다. 대표적으로:

• 🏠 서초구 신반포동 메이플자이 – 3,307세대, 2025년 6월 입주 (반포4지구 재건축)​
• 🏠 송파구 잠실동 잠실래미안아이파크(진주) – 2,678세대, 2025년 12월 입주​
• 🏠 송파구 잠실동 잠실르엘(미성크로바) – 1,865세대, 2025년 12월 입주​
• 🏠 서초구 반포동 래미안원페를라(방배6·7구역) – 1,097세대, 2025년 11월 입주​
• 🏠 강남구 청담동 청담르엘(청담삼익) – 1,261세대, 2025년 11월 입주
• 🏠 강남구 대치동 아크로삼성 – 419세대, 2025년 2월 입주​
• 🏠 강동구 고덕동 고덕강일2BL(제로에너지 아파트) – 697세대, 2025년 5월 입주​
• 🏠 강동구 길동 길동생활주택 A동 – 297세대, 2025년 2월 입주​
• 🏠 강동구 길동 길동생활주택 B동 – 270세대, 2025년 2월 입주​

(위 단지들은 모두 100세대 이상이며, 첫 입주 개시시점을 기준으로 정리했습니다​.)

투자 포인트: 강남권은 고급 아파트가 많고, 지하철 신분당선·3호선 등 교통 호재도 있어 새 입주와 함께 시세 변화가 큽니다. 특히 반포·잠실 등 재개발 단지는 땅값 상승 영향으로 기대감이 높은 편이에요. 다만 물량이 집중된 만큼, 해당 지역의 기존 중고가격 및 전세시장에 단기적 영향이 있을 수 있으니 주의하세요. 🙂

강북권 주요 단지 🏘️

강북지역(한강 이북)에서도 중소형 재개발 단지들이 입주를 기다립니다. 규모는 강남권보다 적지만, 지역별로 노후 아파트가 교체되면서 투자 기회도 생깁니다. 2025~2026년에 눈여겨볼 만한 단지는 다음과 같습니다:

• 🏠 강북구 미아동 한화 포레나 미아 – 497세대, 2025년 11월 입주 예정. 미아4구역 재개발 사업지입니다​
• 🏠 중랑구 중화동 리버센 SK뷰 롯데캐슬 – 1,055세대, 2025년 11월 입주 예정. 중화2구역 재개발 단지로, 꽤 큰 규모예요​
• 🏠 동대문구 용두동 용두5구역(전략 미정) – 약 300~500세대, 2026년 이후 입주 예정. (예시: 용두롯데캐슬?; 아직 구체확정 전)
• 🏠 서대문구 북가좌동 – (북가좌6구역 등) 재건축으로 소형 대단지 다수 입주 예정. 대략 2025~2026년사이에 1,000세대 이상이 들어올 전망입니다.
• 🏠 성북구 정릉동 – 소규모 재건축 단지들이 2026년 전후 입주를 준비 중입니다.

강북권은 대체로 서울 평균보다 중소형 면적대가 많고, 입주 물량이 서울 전체 대비 적은 편이라 전세가 상승 압력이 비교적 더 크게 작용할 수 있어요. 특히 강북 신축은 학군과 인프라 개선 기대가 붙으면 투자자가 주목할 만합니다. 다만 2026년에는 서울 전체 입주가 줄어드는데 강북구역도 예외는 아니어서, 단기적으로는 안정적인 흐름이 예상됩니다. 😉

수도권 인접지역 주요 단지 🌇

서울 외곽(수도권)도 2025년~2026년에 대규모 아파트가 많이 들어옵니다. 서울 시세에 직접 영향을 미치는 경기도·인천 인접 지역을 살펴볼게요:

• 🏠 고양시 일산동구 풍동 더샵 더디에이앤 1·2단지 – 866세대(1단지) + 870세대(2단지), 2025년 입주 예정​. 서울 강북 접근성이 좋고, 풍동 중심상업지구도 가까워 투자자 관심이 높습니다.
• 🏠 파주시 운정동 동패동 경남아너스빌 리버파크 – 457세대, 2025년 3월 입주 예정​. 운정신도시 내 저렴한 입지로 입주대기 수요가 많습니다.
• 🏠 인천 중구 영종하늘도시 대성베르힐(영종A35) – 1,224세대, 2025년 하반기(예상) 입주​. 영종도 국제업무지구·공항 접근성으로 인기 단지로 꼽힙니다.
• 🏠 부천시 중동 – 올해 이전 입주 지연분이 다수 대기 중이며, 2026년부터 2027년까지 3,000여 세대가 순차 입주할 예정입니다.
• 🏠 하남시 미사강변지구 – 과거 입주 단지들이 대부분 배치됐지만, 주변 택지개발 지연분 일부가 2025~2026년에 입주될 수 있습니다.

경기·인천 지역은 서울권 출퇴근이 가능한 곳이 많아, 서울 입주 물량이 줄어드는 2026년에 더욱 주목받을 전망입니다. 인천 송도·영종, 고양 일산, 파주 운정 등은 이미 집값 상승 탄력이 붙은 곳이어서, 신규 입주 물량이 투자자에게는 기회이자 부담이 될 수 있어요.

분양가 전망 💰

최근 몇 년간 분양가는 눈에 띄게 상승했습니다. 2024년 수도권 아파트 분양가는 작년 동기 대비 평균 20% 이상 급등했어요​. 연초 5억원대 아파트 분양을 받는다면 전년보다 수천만 원을 더 내야 할 정도입니다. 이런 상승 배경에는 건축자재값 인상, 인건비 상승, 글로벌 원자재 불안 등이 있습니다. 특히 2025년에는 국내외 금리 인하 기대감까지 겹치면서 투자수요가 몰릴 가능성이 커졌고, 정부가 준비 중인 제로에너지 의무화(2025년 6월부터 30세대 이상 단지 적용)도 건설비용을 더 올릴 요인입니다​.

따라서 2025년 분양 시장도 상반기 물량은 빠른 경쟁과 높은 청약가점이 예상돼요. 이미 막바지 분양 중인 단지에서도 “분양가가 오르기 전에 서둘러 신청”이라는 분위기가 감지됩니다. 투자 포인트로는, 강남권 대단지나 인기 신도시 분양은 예정 분양가를 미리 체크하고 시세 대비 적정성(로또 여부)을 반드시 따져봐야 합니다. 예를 들어 송파 ‘올림픽파크포레온’(구 둔촌주공 재건축) 같은 경우도 분양가 수준에 따라 수익률이 크게 갈릴 수 있습니다. 📈

투자 팁: 올해 분양가 상승세로 “로또 아파트”라고 불리는 단지들도 많습니다. 수요층 입장에서는 분양가 상한제 대상(시세보다 저렴) 여부, 청약 경쟁률, 분양 시기 등을 꼼꼼히 비교하는 게 중요해요.

전세가 전망 📈

2026년부터 서울 입주 물량이 대폭 줄어들면서 전세시장에는 상승 압력이 큽니다. 통상 입주가 늘어나면 전세 공급이 풀려 가격 안정에 도움을 주는데, 2025년(47,000)과 달리 2026년(24,000)은 예년의 절반 수준이기 때문이죠​. 게다가 정부의 대출 규제 완화 조치로 수요가 늘어난 가운데, 전세 매물 부족이 더 심화될 가능성이 커 보입니다. 실제로 2025년 초만 해도 서울 전셋값은 9주째 오름세를 이어갔고, 전문가들은 공급 부족과 매수 전환 우려가 “전셋값 상승세를 장기간 자극할 것”이라고 분석하고 있습니다​

결국 2026년 이후 전셋값은 지금보다 더 높아질 수 있어요. 서울에 공급량이 줄어드는 대신 수도권 외곽(인천·경기) 수요가 상대적으로 오히려 몰릴 전망입니다. 따라서 전세 매입이나 전세 갱신 계약을 앞두신 분들은, 미리 주변 시세를 확인하고 공급 변화(예: 2026년 이후 아파트 입주량)까지 고려해두는 것이 좋습니다. 전세가 상승 국면에서는 임대수익형 투자에 유리하기도 하니, 투자자라면 전세 임대 수익률도 점검해 보세요. 😉

결론

정리하자면, 2025년 서울에는 강남권·송파구 등 동남권에 대규모 새 아파트가 공급되어 시세에 변화를 줄 것이고, 2026년에는 공급이 크게 줄어 전반적인 가격 상승 압력이 커질 것으로 예상됩니다. 분양가 상승 요소가 많아 2025년 청약 경쟁이 치열해지고, 입주 감소로 전세가는 계속 오를 가능성이 높아요.

투자자라면 강남·송파권에 예정된 대단지 입주 시점에 지역 시세와 비교해 분양 후 바로 입주할지, 분양권 투자를 할지, 중개 매매를 할지 전략을 세워야 합니다. 그리고 수도권 인접 지역의 입주 물량도 눈여겨보세요. 지방에서 이주해 서울 전셋값을 올리는 사례가 있으니, 서울 외곽에도 눈을 돌려볼 필요가 있습니다.

📝 투자 포인트! 각 지역별 입주 시기와 물량을 염두에 두고, 분양가 상승 추세와 전세 수급 상황을 함께 고려하세요. 예를 들어 “잠실 IP와 잠실 르엘” 입주가 몰린 송파구는 일시적인 공급 과잉으로 전세가 눌릴 수 있지만, 2026년 이후 다시 상승세로 돌아설 수 있습니다. 강북은 상대적으로 공급이 적어 전세 안정 효과가 크지 않을 수 있고, 수도권 신도시는 반대로 내 집 마련 수요가 계속됩니다. 이러한 특성을 이해하면 투자 리스크를 줄이고 기회를 잡을 수 있을 거예요.

이상으로 2025~2026년 서울 아파트 입주물량과 분양·전세 전망을 정리해 드렸습니다. 🙂 어떤 지역에 관심이 있으신지, 투자 계획을 짤 때 도움이 되길 바랍니다. 부동산 시장은 항상 변수가 많으니, 자료를 꼼꼼히 비교하고 주변 시세도 수시로 확인하세요. 건승을 빕니다! 🚀