재개발·재건축 임대주택 및 주택규모별 건설비율 총정리 🏗️ – 서울시 vs 부산광역시 비교 분석

재개발·재건축 임대주택 및 주택규모별 건설비율 총정리 🏗️ – 서울시 vs 부산광역시 비교 분석

 

2025년 현재, 부동산 정비사업(재개발·재건축)을 준비하거나 투자하려는 분들이
가장 많이 궁금해하는 것 중 하나는 바로
임대주택 및 주택규모별 건설비율입니다.

이는 단순히 설계상의 기준을 넘어,
✔ 사업 인허가의 핵심 요소이자
✔ 수익성, 분양 전략, 그리고 공급 정책까지
직접적으로 영향을 미치는 요소입니다.

특히 서울시와 부산광역시는
각 지자체의 주거정책 방향에 따라
서로 다른 기준의 고시를 통해 정비사업을 규제하고 있는데요,
오늘은 이를 기준으로
재개발 임대주택 의무비율,
서울시 재건축 임대주택 의무비율,
주택규모별 건설비율,
그리고 지자체별 고시 기준을
한 번에 정리해드립니다. 😊

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✅ 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율이란?

정비사업이란 노후된 주거지를 정비하여
새로운 주택을 공급하는 재개발·재건축 사업을 말합니다.

이 과정에서 일정 비율의

• 임대주택을 의무적으로 포함해야 하고,
• 주택 면적 구성도 규제를 받게 됩니다.

이 비율은 도시계획, 주거복지, 주택공급 균형 등을 위해
지자체가 고시로 지정하고 관리합니다.

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📌 서울시 기준 – 임대주택 비율 및 주택규모별 건설비율 고시

1️⃣ 재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 (서울시 고시 기준)

서울시는 『도시 및 주거환경정비 기본계획』을 통해
각 구역별 재개발 임대주택 의무비율과 주택 규모별 비율을 규정하고 있습니다.

구분	임대주택 의무비율
공공재개발	20~25% 이상
민간재개발	10~15% 이상 (지구별 상이)

 

※ 정비구역 지정 시 고시되는 기본계획에 따라 유동성 있음

🔍 서울시 임대주택 건설비율의 핵심 목적

• 소득계층별 주거 안정
• 공급 다양성 확보
• 과도한 대형 주택 편중 방지

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2️⃣ 서울시 재건축 임대주택 의무비율

서울시 재건축 사업의 경우
법적으로는 임대주택 의무비율 규정이 없지만,
서울시는 공공기여 및 기부채납 조건 협상 시
임대주택 포함을 적극 유도하고 있습니다.

✔ 최근 추진되는 공공재건축 시범사업에서는
15~20% 수준의 임대주택 공급 조건이 반영되는 사례도 늘고 있습니다.

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3️⃣ 서울시 주택규모별 건설비율 고시

전용면적	건설 권장 비율
60㎡ 이하	15~25% 이상 확보 권장
60~85㎡	전체 공급의 중간층 역할 (30~50%)
85㎡ 초과	15% 이내 제한 권고 (고급화 억제)

 

📌 서울시는 소형·중형 위주 주택 공급 정책을 유지 중이며,
대형 주택 과잉공급을 제한해 실수요 중심의 분양시장 안정을 꾀하고 있습니다.

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📌 부산광역시 기준 – 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율

부산광역시 역시 정비사업 추진 시
부산광역시 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율을
공식 고시하고 있습니다.

1️⃣ 부산 재개발 임대주택 비율 (2024년 고시 기준)

구역유형	임대주택 의무비율
재개발 구역	15% 내외 의무화
공공기여형 구역	최대 20%까지 가능

 

✔ 특히 노후도와 저소득층 밀집 지역에서는
임대주택 비율 상향 유도 정책이 병행되고 있습니다.

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2️⃣ 부산광역시 주택규모별 건설비율

전용면적	권고 비율
60㎡ 이하	최소 20% 이상 확보 권장
60~85㎡	실수요 중심으로 40~60% 권장
85㎡ 초과	20% 이하로 제한 권고

 

부산시는 서울과 마찬가지로
소형·중형 주택 중심의 수요 대응형 정비사업을 유도하고 있으며,
최근 에코델타시티, 북항 재개발 구역 등에서
이 기준이 적극 반영되고 있습니다.

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⚠️ 왜 이 비율이 중요할까?

1. 사업성에 직접 영향
   → 임대주택 비율이 높을수록 일반분양 세대 수 감소
   → 수익성 조정 필요
2. 인허가 승인 조건
   → 비율 미충족 시 정비계획 변경 요청
   → 착공 지연 가능성 있음
3. 분양 전략과 연계
   → 소형 위주 공급 시 청약 경쟁률 상승
   → 대형 비율 과도 시 미분양 리스크 증가

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✨ 결론

서울시와 부산광역시는
각각의 도시 특성과 주거 정책 방향에 따라
정비사업 임대주택 및 주택규모별 건설비율을 고시하고
이를 통해 주택 시장의 구조적 균형을 맞추려 하고 있습니다.

✅ 서울시는
→ 임대 10~25% / 소형 비중 최소 15% / 대형 제한
✅ 부산시는
→ 임대 15% 내외 / 소형 비중 20% 이상 / 지역 탄력 적용 가능

📌 정비사업에 참여하거나 투자하려는 분들은
해당 지역의 고시 기준과 도시정비계획을 반드시 검토하고
사업성, 청약 전략, 향후 시세 흐름까지 종합적으로 판단하셔야 합니다.

지금 당장은 단순한 비율처럼 보이지만,
장기적으로는 투자 성패를 가를 수 있는 요소입니다. 😊