[재개발 투자 분석] 한남2구역, 지금 투자하면 9억 마진 가능할까?

[재개발 투자 분석] 한남2구역, 지금 투자하면 9억 마진 가능할까?

 

서울 재개발 구역 중에서도 강북의 다이아몬드 입지로 손꼽히는 한남뉴타운 2구역. 강남 접근성, 한강 조망, 사업 안정성까지 모두 갖춘 이 구역은 현재 관리처분인가를 앞두고 있는 핵심 지역입니다. 오늘은 이 한남2구역의 현황부터 투자금, 안전마진, 투자 포인트까지 꼼꼼하게 분석해 드립니다.

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✅ 한남2구역 현황 요약 (2025년 기준)

• 진행 단계: 관리처분인가 준비 중 (목표: 2025년 6월)
• 총 세대 수: 1,369세대 (분양: 1,163 / 임대: 206)
• 조합원 수: 약 909명
• 평형 구성: 84㎡ 이상 세대수 868세대 이상 (대형 평형 확대 예정)
• 시공사: 대우건설 ‘푸르지오 써밋’
• 예상 준공 시기: 2031년 이후
• 비례율: 약 110.06% (변동 가능)
• 조합원 분양가 예상:
  • 59㎡ 약 15억
  • 84㎡ 약 20억
  • 114㎡ 약 26억

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💸 투자금 및 프리미엄 분석

한남2구역 입주권은 현재 프리미엄 평균 11억 선에서 형성되어 있으며, 투자금은 다음과 같이 분포됩니다:

프리미엄	매매가	투자금	대출
10억 이하	25~30억	15~20억	10억
11~12억	35억+	20억+	10억
일부 매물	40억	30억	10억

⚠️ 투기과열지구이기 때문에 실거주 2년 요건을 채워야 비과세가 가능합니다. 전매제한도 주의하세요!

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📈 한남2구역 예상 수익 시뮬레이션

• 프리미엄: 11억
• 자본금: 15억
• 대출: 10억 (6년, 4% 이자 기준)
• 이자 비용: 2억 4천만 원
• 추가 분담금: 약 6억
• 총 투자비: 약 33억 4천만 원

🔍 예상 입주시 시세:

• 보수적 예상가: 40~45억
• 중간값 기준: 42억 5천만 원
• 예상 마진: 약 9억 원

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📌 투자 포인트 요약

1. 속도: 한남뉴타운 내에서 3구역 다음으로 빠른 진척도.
2. 분양 조건: 84㎡ 이상 배정 가능성 높음.
3. 투자 적기: 관리처분인가 직전, 상대적으로 안정적인 매물 존재.
4. 실거주 전략: 실거주 요건 충족 시 세금 측면에서도 유리.
5. 갈아타기 전략: 향후 9억 내외 시세차익을 통해 한남4/5구역 또는 강남권 갈아타기 가능.

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📝 마무리: 한남2구역, 이 정도면 프리미엄 납득할 수 있다

한남2구역은 강북권 최상급 입지와 사업 안정성, 시세 상승 여력을 두루 갖춘 곳입니다. 이미 한남3구역은 프리미엄이 16억을 넘는 상황이고, 2구역은 여전히 11억 선에서 매물이 형성되고 있어 상대적으로 투자 타이밍으로 적절한 시점이라고 평가할 수 있습니다.

✅ 투자금 15억 이상 확보 가능, 실거주 2년 요건 충족 가능한 분들이라면 지금이 기회일 수 있습니다.