토지거래허가제란? 실거주 요건부터 매매 시 주의사항까지 쉽게 정리!

🏘️ 토지거래허가제란? 실거주 요건부터 매매 시 주의사항까지 쉽게 정리!

 

서울이나 수도권에서 부동산을 알아보다 보면
"이 지역은 토지거래허가구역이라 거래가 까다로워요"
라는 말을 들어보셨을 겁니다.

그렇다면 대체 토지거래허가제란 무엇이고,
해당 지역의 부동산을 살 때는 어떤 점을 꼭 알아야 할까요?

이번 글에서는 토지거래허가제가 무엇인지,
어떤 제한이 있고, 실제 매매 시 어떻게 적용되는지
쉽고 명확하게 정리해드릴게요.

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✅ 토지거래허가제란?

토지거래허가제는 일정 구역의 토지·부동산 거래를 정부가 사전에 허가하도록 정한 제도입니다.

쉽게 말해, 정부가 “이 지역은 과열됐으니 마음대로 사고팔 수 없어요. 허락받고 하세요!”
라고 지정해두는 것이죠.

🔹 법적 근거

• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조

🔹 시행 목적

• 투기 수요 억제
• 실수요자 보호
• 부동산 시장 안정

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🏙️ 토지거래허가구역이란?

국토부 또는 지방자치단체가 부동산 가격 급등, 투기 우려가 있는 지역을 지정합니다.
대표적인 곳으로는 서울 용산, 성동, 강남, 마포 등 일부 재개발 지역이 여기에 해당하죠.

📌 서울에선 최근 한남뉴타운, 성수동1가, 압구정, 여의도, 잠실 등이 지정된 바 있습니다.

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🧾 어떤 경우 허가가 필요한가요?

건물 있는 토지라도 일정 면적 이상이면 허가 대상이 될 수 있습니다.

지역 구분	허가 면적 기준 (주거지역 기준)
서울시	18㎡ 초과 (약 5.4평)
수도권 외 지역	180㎡ 초과 (약 54평)

※ 실거주 목적이라도 면적 기준 초과 시 허가 신청 필수!

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🏠 실거주 요건은?

가장 중요한 조건 중 하나는 바로 “실거주 요건”입니다.

토지거래허가구역 내 주택을 매입하려면,
본인이 실제 거주할 목적으로 계약해야 하고, 일정 기간 거주해야 합니다.

✅ 실거주 조건 요약

• 반드시 본인 또는 가족이 직접 거주해야 함
• 2년 이상 실거주 요건 일반적 (지자체별 차이 있음)
• 해당 기간 임대 불가

📌 즉, 허가만 받고 전세 놓거나 월세 주면 위반입니다!

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💼 실제 매매 시 절차는?

1. 매수자와 매도자가 계약서 작성 (단, 효력 없음)
2. 매수자가 토지거래허가 신청서 제출 (관할 구청)
3. 심사 후 허가 여부 통보 (통상 15일 이내)
4. 허가 후 계약 효력 발생 → 등기 가능

허가 전 계약은 무효이므로, 계약서 작성 시 “허가를 받지 못하면 무효”라는 문구를 꼭 넣어야 합니다.

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⚠️ 위반 시 어떤 문제가 있나요?

• 허가 없이 계약 진행 시 계약 무효
• 실거주 의무 미이행 시 이행강제금 또는 매수 취소
• 허위 목적 허가 신청 시 처벌 가능성 있음

📌 위반 시 수천만 원의 과태료, 심하면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.

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✍️ 마무리 TIP

토지거래허가제는 부동산을 사지 말라는 규제가 아니라,
실수요자 중심으로 거래하라는 장치입니다.

✅ 실거주 목적이라면 거래는 가능
❌ 단, 임대나 투기 목적으로는 제한

서울, 수도권 주요 재개발 지역이나 핫한 분양 예정지에서는
거의 빠짐없이 토지거래허가제 적용 여부가 나오므로,
거래 전 반드시 해당 지역 구청이나 부동산 전문가에게 확인하셔야 합니다.

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앞으로도 부동산 실전노트에서는
✔️ 부동산 규제 해설
✔️ 실전 거래 팁
✔️ 투자 주의사항 등을 지속적으로 포스팅할 예정입니다.

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