부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 서류 3가지 – 실무자가 추천하는 핵심 체크리스트

📑 부동산 계약 시 반드시 확인해야 할 서류 3가지 – 실무자가 추천하는 핵심 체크리스트

 

"계약서만 잘 쓰면 끝 아닌가요?"

절대 아닙니다.
부동산 계약에서 가장 큰 실수는
**‘서류 확인을 생략하는 것’**입니다.

계약서 외에도
집의 소유권, 하자 여부, 용도 규제 등을 파악하는 핵심 서류들이 존재하며,
이를 놓치면 전세사기, 계약무효, 수천만 원 손실로 이어질 수 있습니다.

이번 글에서는 실거래 현장에서 가장 중요한 서류 3가지를 알려드립니다.

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✅ 1. 등기부등본 – 소유자와 권리관계의 모든 것

**등기부등본(등기사항전부증명서)**은
해당 부동산의 소유권, 근저당, 가압류 등 권리 관계를 한눈에 확인할 수 있는 서류입니다.

주요 체크 항목:

• 소유자 명의 → 계약 상대방과 일치 여부
• 근저당권 설정 여부 → 대출 잡힌 금액 확인
• 가압류, 압류 여부 → 법적 분쟁 가능성 파악

📌 **온라인 등기소(likms)**에서 1,200원에 발급 가능
(열람은 700원)

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✅ 2. 건축물대장 – 불법건축물 여부 확인 필수

건축물대장은 해당 건축물이 정식 허가·승인을 받은 구조물인지 확인하는 서류입니다.

특히 다가구·빌라·도시형생활주택 계약 시 반드시 체크해야 합니다.

주요 체크 항목:

• 용도: 주택, 상가, 오피스텔 구분
• 층수, 구조: 계약 설명과 일치하는지
• 위반건축물 표기: '위반건축물' 표기 시 위험

📌 정부24 또는 지자체 민원서비스에서 무료 발급 가능

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✅ 3. 토지이용계획확인서 – 향후 개발 및 규제 확인

해당 부동산이 위치한 토지가
어떤 용도지역에 해당하며, 어떤 행위가 제한되는지를 알려주는 문서입니다.

→ 특히 투자 목적 매매 시 필수 서류!

주요 체크 항목:

• 용도지역: 제1종 주거지역인지 상업지역인지 구분
• 지구단위계획구역, 문화재보호구역 포함 여부
• 토지이용 제한사항: 고도제한, 공원계획 등

📌 국토교통부 ‘토지이음’에서 무료 열람 가능

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💬 실무 꿀팁

상황	확인할 서류
전세 계약	등기부등본 + 확정일자 + 전입신고 우선
신축 오피스텔 매수	건축물대장으로 구조·용도 확인 필수
빌라 매입	토지이용계획확인서로 향후 개발 규제 여부 판단

 

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🧨 실제 사고 사례

사례: ‘근저당 있는 집’ 계약 후 전세금 미반환

• 임차인이 등기부등본을 미확인
• 근저당금액이 보증금보다 많았고,
  경매로 넘어가면서 보증금 전액 손실

📌 계약 전 하루 10분이면 막을 수 있는 일이었습니다.

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✍️ 마무리 – 계약은 서류가 완성합니다

계약서는 기본입니다.
‘보이지 않는 위험’을 잡아내는 건 이 3가지 서류입니다.

✅ 등기부등본 – 소유권·채무 상태
✅ 건축물대장 – 불법 여부
✅ 토지이용계획확인서 – 미래 가치

👉 이 3가지를 꼭 챙겨야
후회 없는 계약이 완성됩니다!