세입자 보호법 전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제 완전 정리

🏠 세입자 보호법 전월세신고제·계약갱신청구권·전월세상한제 완전 정리

서울·수도권 세입자라면 꼭 알아야 할 임대차 보호제도 핵심 가이드

2020년 이후, 세입자의 권리를 보호하기 위한 임대차 3법이 도입되면서 월세·전세 계약을 둘러싼 제도가 크게 바뀌었습니다.

특히,

• 계약갱신청구권제 (2020년 7월 도입)
• 전월세상한제 (2020년 7월 도입)
• 전월세신고제 (2022년 1월 전국 시행)

이 세 가지는 모든 세입자가 반드시 알고 있어야 하는 핵심 제도입니다. 이번 글에서는 이 제도들의 핵심과 적용법, 주의사항까지 모두 정리해드립니다.

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📌 전월세신고제란?

전월세신고제는 일정 금액 이상 임대차 계약을 관할 관청에 신고해야 하는 제도입니다.

📍 신고 대상

• 보증금 6,000만 원 초과 또는
• 월세 30만 원 초과하는 임대차 계약
• 적용 지역: 서울, 경기, 인천, 광역시, 세종, 제주 등

📍 신고 방법 및 기한

• 임대인과 임차인이 계약일로부터 30일 이내에 신고
• 임대 기간, 보증금, 월세, 주소 등 주요 내용을 신고

📍 미신고 시 불이익

• 2025년 5월까지는 과태료 유예
• 이후 미신고 시 최대 30만 원 과태료
• 미신고 시 보증금 반환이나 분쟁 대응 시 불리

💡 TIP: 확정일자와 신고는 다릅니다. 확정일자만 받았다고 안심하지 말고, 신고도 꼭 해야 합니다.

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🤝 계약갱신청구권제: 세입자의 2년 더 살 권리

임차인은 한 번에 한해, 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있습니다. 이를 거부하려면 집주인은 특별한 사유가 있어야만 가능합니다.

📍 갱신요구 가능 기간

• 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지
• 이 시기를 넘기면 갱신청구권 행사 불가!

📍 갱신 조건

• 계약 조건은 기존과 동일
• 보증금·월세 인상은 연 5% 이내

📍 임대인이 거절 가능한 경우

• 월세 2회 이상 연체
• 집을 파손하거나 무단전대한 경우
• 임대인 본인 또는 직계가족이 실거주할 경우

🎯 예시:
서초구 월세 세입자 A씨는 계약 4개월 전에 갱신 요청 → 집주인이 특별한 사유 없어 거절 불가 → A씨는 5% 이내 인상 조건으로 2년 더 거주 가능

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💰 전월세상한제: 인상률은 5% 이내로 제한!

계약을 갱신할 때는 보증금과 월세를 5% 이상 인상할 수 없습니다.

📍 적용 조건

• 기존 계약을 갱신하는 경우에만 적용
• 새로운 계약은 이 제한을 받지 않습니다

📍 계산 예시

• 전세 보증금 2억 → 최대 2억 1천
• 월세 50만 원 → 최대 52.5만 원

주의: 반드시 5%를 올려야 하는 건 아닙니다. 협의하에 더 적게 인상 가능합니다.

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📝 계약 전 꼭 확인할 사항

✔️ 계약서 작성: 임대인 이름, 주소, 기간, 금액, 관리비까지 명확히
✔️ 집주인 확인: 등기부등본과 신분증으로 실제 소유자인지 확인
✔️ 전입신고·확정일자 받기: 최우선변제권 확보를 위한 필수 절차
✔️ 전월세신고: 앞서 언급한 금액 기준 넘으면 30일 이내 신고

이런 서류와 절차를 빠짐없이 챙겨두면, 나중에 혹시 모를 분쟁에서 내 권리를 지킬 수 있어요.

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⏰ 계약갱신청구권 행사 시기 놓치면?

계약 만료 6개월~2개월 사이에 꼭 갱신 요청해야 합니다.
그 이후에는 법적 권리를 행사할 수 없습니다.

⚠️ 놓치면 손해!

• 새 계약 조건 불리하게 적용될 수 있음
• 보증금이나 월세 대폭 인상 우려 있음

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❗ 제도 미이행 시 불이익은?

📌 신고 안 하면 → 과태료 부과 + 보증금 반환 시 권리 약화
📌 갱신청구권 행사 놓치면 → 전세금 급등 가능성
📌 상한제 무시하고 계약 → 법적 분쟁 소지

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🗞️ 2024~2025년 제도 개편 이슈

• 전월세신고제 과태료 → 2025년 5월까지 유예
• 최고 과태료 → 100만원 → 30만원으로 인하
• 계약갱신청구권
  → 2+2년에서 2+1+1년 변경 논의
  → 상한율 5% → 10% 상향 검토 중
• 정치권 발의안
  → 갱신횟수 무제한 / 보증금 상한 조정 등

💬 아직 확정된 건 없지만, 계속해서 제도 변화가 예상되니 자주 체크하세요.

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✅ 마무리 체크포인트

📍 전월세신고제 → 보증금 6천 이상 or 월세 30만 이상이면 신고!
📍 계약갱신청구권 → 만료 6~2개월 전 요청해야 유효
📍 전월세상한제 → 갱신 시 인상률 5% 이내
📍 계약 전 → 등기부등본, 확정일자, 전입신고 등 빠짐없이 준비

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세입자라면 반드시 알아야 할 제도!
법적 권리는 아는 만큼 지킬 수 있습니다.
귀찮더라도 한 번 더 확인하고,
내 소중한 보증금과 권리를 지켜보세요 😊