등기부등본 확인 시 꼭 알아둬야 할 사항, 체크리스트!

등기부등본 확인 시 꼭 알아둬야 할 사항, 체크리스트!

부동산을 거래하기 전에 등기부등본을 확인하는 것은 필수입니다. 등기부등본에는 부동산의 위치, 구조, 면적 등 기본 정보뿐 아니라 소유권, 근저당권, 전세권 등 각종 권리관계가 기록되어 있거든요🏠🔍. 이 글에서는 부동산 종류별로 등기부등본에서 확인해야 할 항목, 등기부등본의 기본 구조(표제부, 갑구, 을구)와 소유권에 영향을 미치는 권리사항 등을 쉽게 정리해 볼게요. 또한 사기 예방을 위한 체크리스트와 등기부등본 열람/발급 방법도 단계별로 안내합니다😊.

부동산 종류별 주요 확인 항목

• 주택(아파트·빌라·단독주택 등): 표제부에서 건물 주소, 동·호수, 층수, 용도(주거용)와 구조(철근콘크리트, 목조 등), 전용면적, 대지권(토지 지분) 등을 확인해요. 동·호수가 매매계약서의 내용과 동일한지, 구조와 층수 등이 사실과 일치하는지 살펴보세요🏢🏘️. 단독주택의 경우 건물과 토지가 각각 등록되어 있으므로 토지 등기부에서도 지목(대지, 전 등)과 면적을 꼭 확인해야 합니다🌳.
• 상가(상가주택·오피스텔 등 상업용 건물): 표제부에 건물 위치(층수, 호실), 용도(상업용), 전용면적, 구조 등이 기재돼요. 계약한 상가의 위치와 일치하는지, 상업용으로 등록되어 있는지 확인하세요🏬. 특히 상가주택처럼 건물과 토지가 함께 있는 경우는 건물의 대지권 면적도 체크하세요.
• 토지: 지번, 지목(대지·답·전·임야 등)과 면적(㎡)을 확인합니다. 계약 대상 토지의 지번이 정확한지, 지목이 실제 용도(예: 대지, 농지 등)에 맞는지 살피세요🗺️. 다수 필지로 이루어졌다면 모두 등재되어 있는지 점검합니다.

등기부등본의 기본 구조

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다.

• 표제부: 부동산의 표시에 관한 정보가 나와 있어요. 위치(주소, 지번), 면적, 용도, 구조, 건축연도, 대지권 비율 등이 기록됩니다📑. 표제부로 부동산의 기본 정보를 파악하고, 계약서의 내용과 일치하는지 꼭 확인하세요. 예를 들어, 아파트 매매 시에는 동·호수와 전용면적이 맞는지 비교하는 것이 중요합니다.
• 갑구: 소유권 및 소유권 변동에 관한 사항이 기록됩니다. 주로 소유자 변경(매매, 상속 등)이나 소유권을 이전하는 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매 등의 권리행사 이력이 나타납니다⚖️. 갑구를 보면 현재 소유자가 누구인지 알 수 있고, 압류나 경매 같은 소유권 관련 문제는 없는지도 확인할 수 있어요. 만약 갑구에 '압류'나 '경매' 기록이 있다면 거래 위험 신호입니다🚩.
• 을구: 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등)가 나옵니다. 여기서 근저당권 설정 내역을 확인할 수 있는데, 이를 통해 해당 부동산에 어떤 대출(융자)이 잡혀 있는지 알 수 있어요💰. 예를 들어, 은행에서 돈을 빌려준 후 갚지 못할 경우 경매로 넘어가게 되므로, 근저당권이 과도하게 설정돼 있으면 주의해야 해요. 또한 을구에서 전세권이 설정돼 있는지도 확인하면 전세 보증금의 안전성도 판단할 수 있습니다.

소유권 침해 가능 권리사항

등기부등본을 볼 때 이런 권리들이 있으면 소유권에 영향을 줄 수 있어요:

• 근저당권: 집을 담보로 돈을 빌린 기록이에요. 근저당권이 있으면 해당 대출을 갚지 못할 경우 경매로 넘어가기 때문에 매수인이 대출금을 인계받아 상환해야 합니다. 이전에 잡힌 대출금액과 잔액 등을 꼼꼼히 확인하세요.
• 압류: 세금 미납이나 채무 불이행으로 인해 재산이 법원이나 세무서에 의해 압류된 상태입니다. 압류가 설정되면 소유권 이전이 어렵고, 경매로 넘어갈 가능성이 커요. 갑구에서 '압류' 표시가 있으면 거래를 재고해야 합니다⚠️.
• 가압류/가처분: 소송이 진행되는 동안 재산의 처분을 막기 위해 걸어두는 조치입니다. 가압류나 가처분이 있으면 등기 이전이 막힐 수 있고, 향후 소송 결과에 따라 분쟁이 생길 수도 있으니 주의해야 합니다.
• 가등기: 미래에 소유권을 이전하기 위해 미리 올려둔 등기입니다. 일반적으로 위험 신호는 아니지만, 계약 단계에서 정확한 사유를 확인하는 것이 좋습니다.
• 전세권: 세입자가 보증금을 보호받기 위해 설정한 권리입니다. 전세권이 설정돼 있으면 세입자의 보증금 반환 순위가 보장되지만, 반대로 말하면 매수인이 전세 보증금만큼의 책임을 함께 인수해야 합니다. 만약 전세권이 없는데 전세 살고 있는 집이라면 보증금 보호 수준이 떨어질 수 있으니 유의하세요.

사기 방지를 위한 체크리스트

1. 주소와 면적 확인하기📌: 표제부의 주소(지번)와 매매계약서의 주소가 일치하는지, 전용면적과 대지권 비율(아파트의 경우)이 정확한지 꼭 비교하세요.
2. 소유자 확인하기🔍: 갑구에서 현재 소유자가 매도인(계약자)과 같은지 확인합니다. 매도인이 실제 소유자가 아니면 권리 이전이 불가능하니까요.
3. 갑구 위험요소 살펴보기⚠️: 갑구에 '압류', '가압류', '경매개시 결정', '가처분' 등의 기록이 있는지 체크하세요. 이런 기록이 있으면 거래가 심각하게 위험할 수 있습니다.
4. 을구 위험요소 살펴보기💰: 을구에 근저당권, 전세권, 지상권 등의 설정 내역을 봅니다. 근저당권 잔액이 높거나 설정일자가 최근인지 확인하고, 특히 분양계약 중일 경우 '중도금대출용 근저당'이 있는지도 물어보세요.
5. 전세보증금 보호 확인🔒: 전세 거래라면 전세권 설정 여부를 확인합니다. 전세권이 없다면 확정일자만으로는 보호가 부족하므로 주의해야 합니다. 전세권이 설정돼 있더라도 근저당권이 나중에 설정됐는지 확인해 우선순위를 따져보세요.
6. 계약 단계별 등기부 확인📖: 계약금, 중도금, 잔금 단계마다 최신 등기부등본을 열람하세요. 등기부는 실시간으로 변동되므로, 잔금 시점에는 꼭 최신판을 확인해야 안전합니다.

등기부등본 열람 및 발급 방법

등기부등본은 인터넷등기소나 정부 민원 사이트에서 쉽게 열람/발급할 수 있습니다. 방법은 다음과 같습니다:

1. 인터넷등기소 접속: 인터넷 검색창에 '인터넷등기소'나 '등기소'를 입력해 사이트에 접속합니다. (공인인증서 또는 공동인증서 로그인 필요)🔑
2. 부동산 열람·발급 선택: 메뉴에서 '부동산 등기 → 열람·발급'을 선택합니다. 집합건물(아파트, 빌라 등), 토지, 건물 중 해당 유형을 고른 후 검색합니다.
3. 부동산 검색: 찾고자 하는 부동산의 주소(지번), 건물명, 동·호수 등을 입력해 검색합니다. 아직 등록되지 않은 신축 아파트는 완공 연도 이후에만 등재되니 날짜 설정을 확인해야 합니다.
4. 결제 및 열람: 검색 결과에서 원하는 등기부를 선택하고, 열람(700원) 또는 발급(1,000원) 결제를 진행합니다. 신용카드, 계좌이체 등으로 결제할 수 있어요.
5. 파일 저장 또는 인쇄: 결제 후 PDF 형식의 등기부등본을 내려받아 저장하거나 인쇄할 수 있습니다. 거래 시에는 최신 등본을 준비해두세요.

오프라인 발급도 가능합니다. 가까운 법원 등기소나 주민센터에서 신분증을 제시하고 발급 신청하면 됩니다. 단, 인터넷등기소가 훨씬 빠르고 편리해요😉.

마무리

등기부등본은 부동산 거래의 가장 중요한 정보원입니다. 중개사나 계약서에만 의존하지 말고, 직접 확인해 안전한 거래를 하세요👍. 분양·매매 전에 위의 항목들을 꼼꼼히 체크하면 불필요한 분쟁과 사기 위험을 크게 줄일 수 있습니다.